深圳房产纠纷专业律师
法律服务热线

4006-686-166

您当前位置: 首页 律师文集 经典案例

讨论房地产中介在住房市场中的作用

2018年6月27日  深圳房产纠纷专业律师   http://www.tdszjfcqh.cn/
  一、住房市场的发展离不开房地产中介服务 

  所谓房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 

  房地产中介在国外已有近百年的历史,不论买卖存量还是增量房地产,几乎都是通过中介进行交易,所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自己不是经纪人,还要委托经纪人中介机构来代理,而自己专心致志开发经营。如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》,其中房地产《州执照法》最严,作用最大。美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员,一类是销售员,另一类是经纪人,他们必须通过房地产经纪人执照考试,方可取得执照开业。美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种,一种是高级住宅估价师,另一种是估价学会会员,后者较前者资质深。中介机构组织形式通常是事务所合伙制,自由进入市场,自己创造质量、信誉和品牌。国外中介企业在经营战略和发展策略上注重连锁经营和品牌效应。在经营手段上,实施规模经营和标准化服务,充分采集信息资源,运用网络信息技术,通过快捷的电子商务系统交换数据的利用,来实现信息的最大利用率和效益最大化。“21世纪不动产”就是全球500强之一美国cendent公司旗下著名品牌,它是由美国两位房地产经纪人费舍尔和马特莱尔1971年采用特许经营方式创立,至今已有三十多年历史,是世界最大的不动产中介服务提供商,也是专业从事房地产中介服务特许经营的著名品牌。目前“21世纪不动产”在全球41个国家和地区共设有6600家加盟店,雇员达11.2万人。 

  自20世纪90年代以来,随着我国房地产业的兴起,特别是住房市场的进一步开放与发展,房地产中介行业日益活跃,蓬勃发展,在房地产开发和市场消费中的作用越来越大。但与国外房地产中介机构相比,相当多的国内中介机构还处于自有资金少、科技含量低、服务质量不高、市场占有率小的状态。我国加入wto后,与国际市场的接轨要求迫切,近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上,已发生了根本性的变革。突出表现在主营内容不断拓展,经营模式不断创新,服务范围不再局限于租赁、置换等业务,已经步入了市场化、多样化、规模化经营的发展时期。 

  从经营内容上看,以下方面仍占有主体的地位: 

  1、投资置业咨询。经营机构或个人置业、投资、换房、租赁物业,买卖(或租赁)楼宇及置业的设想、货源、位置等要求委托给房地产中介机构,则该机构将以最快的时间、合理的价格为客户提供优质服务,同时协助办理房地产评估、过户、银行按揭、产权归属证明、凭证等各种服务。 

  2、楼盘营销代理。房地产中介机构选购物美价廉的楼字及一些开发商在某些特定条件下优惠认购的物业。由于以上原因,中介机构则拥有大量品种及不同等次价格的房屋物业的库存,可供客户优选余地大。在中介机构选择楼宇,享有价格优惠等较多的便利,会得到物有所值的回报。 

  3、房地产营销策划。市场经济的日益发展和国际经济接轨,房地产开发商为减低经营成本,开通销售渠道,正逐步摒弃自我设计、自产自销楼盘的传统观念和做法,从而全面委托中介机构策划、代理、宣传、销售、管理,这已是近年来我国房地产开发的一个全新概念。 

  4、房地产价格评估。我国自1993年7月国家建设部、人事部认定第一批房地产估价师至今,全国已有注册房地产估价师逾万名,分布在房地产行业特别是各房地产估价机构中,他们在专业领域里发挥着越来越重要的作用。如:随着住房市场的发展,涉及房地产纠纷的估价逐渐呈上升趋势,这些纠纷的解决,需要房地产估价师为纠纷仲裁方、纠纷的一方或双方、人民法院等提供估价服务。

       从经营模式看,呈现出“三大新动向”: 

  其一,连锁经营模式生机勃勃。几年前,上海金丰易居进入成都房屋中介市场,并以其全新的连锁经营模式改变了成都房屋中介原有的零散经营状态。在成都有1000余户大大小小的中介企业及个体经营者,而具有连锁经营优势的有十余户,如:富房置换、精至诚、万源置业等,连锁经营占据着成都二手房市场的相当份额。这种新模式,扩大了企业规模,加强了企业间的合作,实现优势互补、资源整合,发挥出人才、技术、服务的群体优势,提高企业参与市场竞争的能力。 

  其二,倡导全新经营,服务人性化。据对成都房地产中介机构的观察,近几年已悄然发生着不小的变化,服务的内容进一步丰富,手段更加先进,知名中介公司普遍建立了网站,实现了客户的视频点击,网上交易。 

  其三,跨国房产中介涉足我国市场,带来一种崭新的赢利模式。近年来,国外房地产中介集团十分看好中国市场这块“大蛋糕”,纷纷进入我国市场。在国内房地产中介市场引起强烈震动的,要算美国“21世纪不动产”集团,该集团从2000年3月正式进入中国市场后,短短三年时间,先后在北京、上海、深圳等10个地区成立了分部,招收了102家加盟店。2003年,“21世纪不动产”已将成都定为进军西部的第一站。其在成都市场将主要推行特许加盟模式,推行全面的一站式服务,不仅是房地产交易,还能卖保险,做评估、搞信托。这与当前国内房地产中介主要靠收取中介费用赚钱的方式不相同。“21世纪不动产”的秘密武器就是“金融”,这恰恰是其它中介尚未染指的区域。 

  二、搞活住房二级市场房地产中介具有重要作用 

  住房市场细分,至少可以分为住房一级市场、住房二级市场和住房三级市场。其中,住房二级市场是关键,它既能促动商品房市场的成长(多数居民是卖旧房买新房),又能支撑租房市场(旧房是出租房屋的主要来源),实现住房市场的活跃,使之具有持续的增长潜能和发展空间。 

  (一)房地产中介的服务,运用其丰富的信息资源,多样化的服务手段,为客户提供合理、便捷的交易及咨询服务,丰富和扩大了住房市场。上海市住房二级市场起步较早,中介行业非常活跃,有力地推动着市场的发展。1990年—2000年10年间,上海市的存量房每年成交面积由11万平方米上升到778.52万平方米,2001年已登记存量房交易面积更高达1422万平方米,2002年已登记的商品房买卖面积与存量房成交面积之比 1:0.7,在国内各城市中处于领先地位。 

  (二)房地产中介服务业的发展,进一步提升了房地产行业的运行质量,对激活住房市场作用显著。据成都市有关部门统计,2002年成都二手房买卖交易共办理1.54万件,成交面积150万平方米,成交金额19.9亿元,成交套数比上年增加了57.27%,成交金额首次突破了10亿元大关。而上述成交量85%以上是由中介机构的服务交易的,30%来自中介机构提供的按揭业务。 

  (三)房地产中介经营内容的拓展,既为社会创造了众多就业机会,更为进一步加快房地产经济的发展作出了贡献。从我国深圳、上海等发达城市来看,房地产交易提供的服务,大致有房地产买卖、租赁、互换代替业务;房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面所提供的服务。其在社会经济中的作用十分明显。